РЕКОМЕНДАЦИИ по работе над отчетами об оценке, выполняемыми в целях оспаривания результатов определения кадастровой стоимости

ВОЛГОГРАДСКОЕ ОБЛАСТНОЕ ОТДЕЛЕНИЕ РОО

 РЕКОМЕНДАЦИИ

по работе над отчетами об оценке, выполняемыми в целях оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.

 Настоящие рекомендации разработаны Экспертно-Консультационным Комитетом Волгоградского областного отделения Российского общества оценщиков.

Они являются обобщением результатов анализа типичных ошибок, допущенных в отчетах об оценке волгоградскими оценщиками в 2016г, и замечаний, предъявляемых Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Волгоградской области.

 

  1. Выбор подходов и методов оценки земельных участков.

 Согласно п. 8и ФСО-7  в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов (подхода) к оценке.

Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Сравнительный подход применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Учитывая, что достаточным, согласно ФСО-7, является   применение одного подхода к оценке,  при наличии достаточного количества сделок и предложений аналогов (земельных участков сопоставимых по местоположению, видам использования, градостроительному зонированию, размеру общей площади и пр. параметрам) рекомендуется использование сравнительного подхода: метод количественных корректировок (метод сравнения продаж) или методов регрессионного анализа.  

В том случае, если оценщик считает необходимым применение доходного подхода, он должен обосновать его применимость. Между тем, условия применимости доходного подхода,  сформулированные в п.16 ФСО-1, в отчетах для целей оспаривания кадастровой стоимости в связи с ретроспективной датой оценки, как правило, нереализуемы. Проведение расчетов доходным походом в большинстве случаев может содержать ошибки, вызванные неопределенностью рыночных данных.

 

  1. Анализ рынка.

2.1. При проведении анализа рынка в части описания значимых ценообразующих параметров, применяемых в дальнейших расчетах, рекомендуется указать соответствующие характеристики для объекта оценки. На основании этого сделать вывод о вероятном диапазоне стоимости, в котором может находиться стоимость объекта оценки. При этом следует учитывать, что приведенные диапазоны анализа рынка содержат цены предложения и даются без учета скидки на торг.

Все указанные в анализе рынка факторы должны быть использованы в расчете стоимости объекта оценки.

2.2. В разделе "Анализ рынка" рекомендуется отметить следующее: "На рынке присутствует определенное число объектов, цены предложения которых выходят за указанный диапазон цен как вверх, так и вниз. Подобные объекты, как правило, представляют собой предложения непрофессиональных участников рынка или характеризуются нерыночными условиями продажи. При заведомо завышенных по сравнению с рынком ценах объекты характеризуются сроками экспозиции, которые выходят за разумные и принятые на рынке периоды. В математической статистике подобные наблюдения называются аномальными и не включаются в выборку. В таких случаях оценщик считает такие предложения рыночными выбросами и не принимает их к анализу. Аналогичным образом следует поступать также при значениях, которые выходят за границу указанного диапазона вниз. Оценщик считает  подобные действия оправданными, поскольку рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства…"

 

 

  1. Описание объектов аналогов (земельных участков) в отчете об оценке.

Согласно п.10 ФСО№1 «Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость»

Согласно п. 13 ФСО №1 «Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений»

 Согласно п. 22 ФСО №7:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Таким образом, федеральные стандарты оценки не устанавливают требования к идентификации объектов-аналогов.

Рекомендуется указывать в отчете об оценке, что объект оценки и объекты-аналоги относятся к одному сегменту рынка (например, земельных участков коммерческого назначения, либо земельных участков под размещение производственно-складской недвижимости) и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Для обоснования корректировок на локальное местоположение объект-аналог необходимо максимально полно охарактеризовать: указать адрес, кадастровый номер, либо четкие ориентиры ближайшего окружения.

  1. Если возможно идентифицировать объект-аналог на карте (Яндекс, google map, публичная кадастровая карта), то следует уточнить информацию о местоположении, площади, разрешенном использовании по данным публичной кадастровой карты: http://pkk5.rosreestr.ru

Для получения данных необходимо знать кадастровый номер или адрес объекта аналога.

Информацию об оформленных имущественных правах и обременениях В большинстве случаев возможно уточнить  на карте в режиме online  или на сайте www.rosreestr.ru.

При идентификации объектов – аналогов рекомендуется проверять установленные кадастровые номера на реальные соответствия и  обращать внимание на застроенность земельного участка-аналога.

2. Если номер дома или ориентир в объявлении не указаны, но улица, на которой расположен объект-аналог, короткая,  или  потенциал местоположения одинаков для всех земельных участков, находящихся на этой улице, это необходимо  указать в отчете.

3. Если по объекту-аналогу информация о передаваемых имущественных правах, адресе (или ориентире) в объявлении не указана, и уточнить её не представляется возможным, аналог рекомендуется исключить из выборки.

 

  1. Областные объекты. Особенности ценообразующих факторов

 Основным фактором местоположения является уровень экономического развития населенного пункта, в котором находится объект оценки (его размер, статус, логистическое положение относительно областного центра и других центров притяжения и т.п.)

Классификация населенных пунктов приведена, например, в Исследовании коммерческой недвижимости Волгоградской области ООО "Нстиль пресс" и "Справочнике оценщика недвижимости" ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки». Возможно использование и других источников информации.

Оценщик также может привести в отчете собственную классификацию с распределением  по сельскохозяйственным и промышленным муниципальным районам согласно официальным статистическим данным (численность населения, среднедушевой доход и т.п.). 

Помимо типа  населенного пункта, существенным критерием влияния местоположения на стоимость является принадлежность к основным категориям[1]:

  • Категория №1 – пользующиеся спросом земельные участки, расположенные в локальных центрах и вдоль значимых дорог в населенных пунктах – районных центрах и других крупных населенных пунктах,
  • Категория №2 - все земельные участки не входящие в категорию №1.

Для определения категории участка можно использовать, например,  данные, приведенные в исследовании рынка НСТИЛЬ.

Характеризуя местоположение объектов-аналогов, необходимо привести факторы, свидетельствующие о принадлежности его к соответствующей категории.

 При недостаточности данных в областном исследовании, возможно применение "Исследования рынка коммерческой недвижимости Волгограда" для оценки земельных участков, расположенных в области.

 

  1. Обоснование выбора объектов-аналогов

Согласно ФСО-7:

- п.11в:  в разделе отчета "Анализ рынка" проводится "анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен";

-22в: "при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке".

В отчете об оценке необходимо указать объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах, подробные  критерии отбора аналогов с тем, чтоб логика оценщика  была повторима и проверяема.

Желательно приведение сравнительной таблицы, содержащей доступную выборку и сравнение аналогов с объектом оценки по основным параметрам, мотивирующим выбор аналогов.

 

  1. Количество аналогов для расчета рыночной стоимости.

Оценка для целей оспаривания кадастровой стоимости проводится на  ретроспективную дату. По этой причине по части аналогов информацию о ценообразующих факторах выявить проблематично.

Рекомендуется для расчетов рыночной стоимости земельных участков использовать оптимальное количество аналогов, но не менее трех, по которым имеется достоверная  и проверяемая информация по всем ценообразующим факторам.

 

  1. Неполная информация об имущественных правах объектов-аналогов.

 7.1 Если по объекту-аналогу не указан срок аренды, но известно, что он отведен под строительство, необходимо учесть следующее. В соответствии с действующим законодательством договор аренды земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства заключается на срок от 3 до 10 лет (Основание: п.8 ст.39.8 Земельного кодекса РФ). Поэтому срок аренды указанного объекта сравнения не может превышать 10 лет, и передаваемое имущественное право на него может рассматриваться только как «краткосрочная аренда».

7.2. Если по объекту-аналогу  информация об оформленных имущественных правах в объявлении не указана и уточнить её не представляется возможным, аналог рекомендуется исключить из выборки.

 

  1. Возможность и особенности подтверждения информации по телефону п11 ФСО3.

Согласно ФСО-7  п.25  Оценщик … основывается на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Самым распространенным методом, применяемым оценщиками для проверки  информации, указанной в объявлениях, на предмет достоверности, является уточнение характеристик по телефонам, указанным в данных объявлениях.

Таким образом, Оценщик в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности осуществляет проверку информации, используемой в отчете, обеспечив тем самым соблюдение принципов обоснованности и однозначности.

Учитывая требования п.5 ФСО-3: "информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена", рекомендуется в отчете привести материалы, иллюстрирующие информацию, уточненную по телефону (указать контактный телефон, желательно имя контактного лица): скриншот карты с указанием местоположения аналога, данные Росреестра об имущественных правах и т.п.

 

  1. Использование экспертных мнений.

Согласно п.8д ФСО-3  должна быть приведена "информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки".

В случае использования экспертного мнения привлеченного специалиста необходимо привести информацию, подтверждающую квалификацию эксперта.

 

10. Дата публикации (конца или начала экспозиции).

Рекомендуется  для расчета стоимости применять аналоги, дата начала или конца экспозиции которых удалена от даты оценки не более, чем на год.

В том случае, если по объективным причинам необходимо включение в выборку аналога, дата экспозиции которого удалена от даты оценки более чем на год, рекомендуется в отчете привести данные об изменении цен земельных участков за соответствующий период. Невозможность выбора аналога с более актуальной датой публикации необходимо обосновать.

 

11. Скидка на торг .

При определении величины скидки на торг необходимо учесть следующее.

В "Справочнике оценщика недвижимости" ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки»  и Справочнике расчетных данных под редакцией Е.Е.Яскевича скидка на торг определяет характеристиками объекта оценки и одинакова для всех объектов аналогов.

Согласно логике авторов Исследования коммерческой недвижимости  ООО  "Нстиль пресс" скидка на торг определяется характеристиками аналога. По этой причине скидки для объектов-аналогов  могут быть разными. Поскольку в тексте Исследования данный факт не обоснован, во избежание замечаний рекомендуется  величину скидки на торг применять согласно справочникам, придерживающимся традиционной методологии оценки (СРД, Л.А. Лейфер и т.п.), предполагающей, что скидка на торг является характеристикой сегмента рынка.

 

12. Итоговая величина стоимости и ее попадание в диапазон.

Согласно п.5 ФСО-3 "содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов".

В том случае если итоговая величина стоимости объекта оценки выходит за границы диапазона цен, приведенного в разделе отчета "Анализ рынка", данный факт рекомендуется обосновать.

 

13. Прочее.

Для обеспечения проверяемости  расчетов необходимо в Excel установить «точность как на экране» («задать указанную точность»).

При согласовании результатов помнить, что сумма весовых коэффициентов должна быть равна 1 (единице) при той же разрядности, которая установлена для весовых коэффициентов.